Jak chytrý pronájem bytu: 9 jednoduchých kroků

PRONÁJEM APARTMÁNU DLOUHÝ JSOU RODINNÝM PODNIKEMale stále vyvolává mnoho otázek. Potřebuji smlouvu? Co se stane, když ostře opustíte majitele? Mohu získat zálohu, pokud ji pronajímatel nechce vrátit?

V praxi není všechno tak špatné - nebo alespoň to lze vyřešit. V pronájmu bytu jsou tři hlavní etapy: pronajmout si pokoj, žít v něm požadovanou dobu a nechat ho. S pomocí právníka Julie Sakunové chápeme, jak se vyhnout problémům na každém z nich.

Trvejte na smlouvě

Představte si, že jste našli skvělou možnost: levný, pohodlný byt s výhodnou polohou a přátelská hosteska ho pronajímá. Víte, že musíte uzavřít smlouvu o pronájmu, ale řekne vám: "Ano, jaká smlouva! Žijte takhle a platíte mi peníze - to je vše."

Snad všechno bude tak - nebo se možná jednoho dne vrátí syn hostesky ze služební cesty a udělá z tebe krok. Pokud budete mít štěstí, v takové situaci vám bude umožněno zabalit se a odejít tiše, a pokud ne, můžete narazit na vyměněné zámky a vzít si věci s policií, která musí také dokázat, že jsou vaše (to není v žádném případě zřejmé - existují důvody, proč v tomto bytě skládat věci) nemáte). Pokud jste zaplatili předem, nemusíte tyto peníze vidět. Pokud osoba, se kterou chcete pronajmout byt, kategoricky nechce podepsat nájemní smlouvu, je lepší hledat jinou nemovitost. Jinak existuje riziko, že se budete muset rozloučit s vašimi oblíbenými věcmi.

Zkontrolujte, kdo vlastní byt

Předpokládejme, že hosteska souhlasí s uzavřením smlouvy. Nespěchejte se dostat pero: nejprve se ujistěte, že má právo pronajmout si byt. K tomu je třeba se podívat na osvědčení o vlastnictví - a osoba, se kterou se chystáte uzavřít smlouvu, musí být vlastníkem celého bytu, a nikoli podílem na něm. "Neboj se," řekl právně zdatný majitel. "Vlastním pouze ½ bytů, ale soud mě používá byt a je zde řešení." Bohužel, pro vás na tom nezáleží: soud zajistil právo používat byt právě pro ty, kteří si ho chtějí pronajmout, a ne pro vás nebo pro kohokoli jiného. Takže druhý majitel vás může snadno přinutit, abyste se přesunuli a dokonce změnili zámky.

V tomto případě musíte požádat o souhlas druhého majitele (nebo ostatních vlastníků, pokud jich je několik) a písemnou formou - ústní dohoda nebude fungovat. Majitel nebo hosteska si mohou povzdechnout, jít do vedlejší místnosti a za pět minut přinést kus papíru, na kterém je napsáno, že druhý majitel nemá námitky k pronájmu bytu. Možná máte důvod pochybovat o tom, že to byla osoba, jejíž jméno bylo napsáno, ale tento dokument je pro vás dostačující: pokud něco, majitelé si to vymyslí mezi sebou a skrze dvůr - a budete mít čas klidně opustit byt. Povolení notářského ověření není vyžadováno.

Pokud z nějakého důvodu pochybujete o tom, že certifikát vlastnictví nebo jeho kopie je skutečný, můžete si to ověřit - můžete to udělat v libovolném MFC. Pokud byl majetek zaregistrován po roce 1998, je nutné si objednat certifikát vlastníků bytů (to lze provést na jeho adrese). Pokud byla registrace dříve než v roce 1998, požádejte o certifikát dříve vydaných práv k tomuto bytu. Můžete požádat o obě dotazy - pak si budete jisti, že ten, kdo se stal mistrem před rokem 1998, tak zůstal. Upozorňujeme, že odpovědi na žádosti budou muset počkat týden.

A ještě jedna věc: je-li osoba, se kterou jste uzavřeli dohodu, soud shledá neschopnou, někdo, kdo by vás chtěl vystěhovat z bytu, bude muset tuto dohodu napadnout prostřednictvím soudu, a to vám poskytne čas na klidnou schůzku a odchod.

Ujistěte se, že máte ve smlouvě správná data.

Konečně, můžete uzavřít smlouvu - v tomto případě se stanete nájemcem a pronajímatelem s pronajímatelem, resp. Pokud vlastník neměl vzorovou smlouvu, může být stažen z internetu. Je pravda, že je příliš brzy na odpočinek: musíte pečlivě sledovat, co je napsáno v dokumentu.

Musí to být datum uzavření smlouvy a podrobnosti o stranách: příjmení, jména, jména a adresy. Můžete také poskytnout pas informace, ale to není přísný požadavek. Nájemní objekt (byt nebo pokoj) musí být uveden a musí existovat odkaz na osvědčení o vlastnictví. Optimálně, pokud uvedete kopii tohoto certifikátu. Nájemní doba musí být jasně označena - jinak se předpokládá, že jste si pronajali byt po dobu pěti let. Podle článku 683 občanského zákoníku Ruské federace je maximální doba trvání nájemní smlouvy pět let, což je považováno za základní.

Výše nájemného uvedená ve smlouvě pokrývá celou dobu nájmu, pokud není uvedeno jinak. Po vzájemné dohodě s pronajímatelem můžete částku kdykoliv změnit - k tomu je třeba podepsat příslušnou přílohu smlouvy. Ujistěte se, že tam je také uvedeno pořadí plateb faktur: například jste zodpovědný za telefon, elektřinu a vodu, a majitelé bytu - za všechno ostatní.

Přemýšlejte o ukončení smlouvy

Pokud nechcete, aby vás majitelé apartmánů každý den kontrolovali, ujistěte se, že smlouva uvádí, jak často by měl pronajímatel kontrolovat stav bytu - například jednou měsíčně. Je také užitečné uvést v dokumentu, jak dlouho před jeho vypršením musí pronajímatel oznámit, zda chce smlouvu obnovit a za jakých podmínek. Zároveň je lepší uvést, jak moc by vás měl předem varovat, že musíte odejít, pokud chce byt prodat.

Mějte na paměti, že smlouva o pronájmu bytu není automaticky obnovena. Po uplynutí leasingu musí být tato smlouva znovu zadána, pokud dosáhnete dohody s pronajímatelem. Pokud jste zapomněli postarat se o obnovení smlouvy, riskujete, že budete konfrontováni se zavřenými dveřmi a ztratíte některé věci.

Naučte se práva a povinnosti - vlastní a majitel bytu

Prohlédněte si sekci „Povinnosti a práva pronajímatele“. Mělo by to znamenat, že pronajímatel je povinen vrátit kauci, pokud nemá vůči vám žádné hmotné nároky. Kauce je částka, kterou převedete na pronajímatele spolu se zaplacením nájemného výměnou za klíče. Je nutné zajistit bezpečnost samotného bytu a majetku pronajímatele. To znamená, že pokud jste například rozbil nábytek, pak v době odjezdu z tohoto vkladu bude udržet náklady na škody způsobené vám. Z ní bude udržovat dluhy za služby nebo nájemné přiřazené k vám. Pokud jste nic neporušili nebo nepokazili, pronajímatel musí vrátit zálohu.

V téže sekci by mělo být upřesněno, že vyloučení důsledků toho, co se stalo bez zavinění zaměstnavatele, je odpovědností vlastníka. To znamená, že v případě, že byt byl zaplaven kvůli veřejné služby, opravy jsou péče o majitele, ne vaše. Samozřejmě, pokud k nehodě došlo vinou zaměstnavatele, to je vaše, vy sami musíte odstranit následky.

Máte také povinnosti a jsou uvedeny v oddíle „Povinnosti a práva zaměstnavatele“. Prozkoumejte tuto sekci co nejvíce a lépe, opatrněji než všichni ostatní. Za prvé by v bytě měli žít pouze vy a ti, kteří jsou uvedeni ve smlouvě. To znamená, že pokud budete žít se svým manželem, partnerem, přítelem, tetou, nezapomeňte je zahrnout do smlouvy - jinak je majitel ukáže na dveře a bude mít pravdu. Také v dokumentu označte svého oblíbeného psa nebo kočku tak, že nebudou trpět stejným osudem. Jediný člověk, kterého si s sebou můžete přivézt, aby žil bez varování, je vaše nezletilé dítě (odmítnutí porušuje jeho zájmy). Ale proč je třeba více problémů - je lepší určit syna nebo dceru.

Pokud vám vlastník dovoluje vzdát se podnájmu (což je nepravděpodobné), mělo by to být také uvedeno ve smlouvě. Pokud to není v dokumentu, znamená to, že byt nebo jeho část nemůžete retušovat nikomu jinému. Také v tomto ustanovení smlouvy se uvádí, že zaměstnavatel nemůže zařízení instalovat (nebojíte se, můžete mikrovlnnou troubu - jedná se spíše o vestavěné zařízení), poplašný systém, provést rekonstrukci atd. Takže pokud jste si mysleli, že roztrhnete zeď, abyste zvětšili místnost - zapomeňte na to. Pokud chcete provést vymalování v bytě, musí být také koordinován s pronajímatelem.

Vezměte prosím na vědomí, že nájemce bytu má právo žít pouze zde. Pokud otevřete advokátní kancelář nebo obchod, bude to vážné porušení smlouvy a právních předpisů Ruské federace. Pokud jedna ze stran poruší podmínky smlouvy, může to mít za následek její předčasné ukončení, a proto brát všechno písemně.

Nezapomeňte na akt přijímání a přenosu

Smlouva o převzetí bytu musí být připojena ke smlouvě, která musí být také podepsána ve dvou vyhotoveních. Pokud takový zákon neexistuje a podrobně nepopisuje stav bytu, jaké věci jsou v něm a jak vypadají, může jít do strany. Po týdnu mohou majitelé zapomenout, že myčka už rok nefunguje, a je to skvělý čip na vaně a budou vás za tuto škodu vinit. Soud vezme jejich stranu a budete za to muset zaplatit.

Abychom to shrnuli: musíte mít kopii potvrzení o vlastnictví, povolení jiného vlastníka nebo vlastníků bytů, v případě potřeby dvě kopie smlouvy a dvě kopie zákona o přijetí a předání. Nyní můžete podepsat dokumenty, dát jednu kopii majitelům, vzít klíče a rozloučit se, s uvedením, kdy přijdou příště. Po podpisu smlouvy není vaším úkolem porušovat jeho podmínky. Jako zvláštní opatření můžete s sebou vždy nést dokumenty - například prokazovat, že je máte, pokud majitel náhle změní zámky.

Bránit vklad

V budoucnu, ať už vzdálené nebo ne, budete s největší pravděpodobností muset opustit byt. V tomto případě budete s pronajímatelem muset podepsat nový zákon o přijetí a předání, který bude v jaké formě mu vrátíte byt a nemovitost. Vrátí vám pojistný vklad (nebo ho v případě potřeby podržíte, částečně nebo úplně), vrátíte mu klíče a přejete si hodně štěstí, sbohem. To je ideální volba - ale ve skutečnosti to může být obtížné.

Pokud pronajímatel „zapomene“, „nechce“, „nemůže“ nebo z jiných důvodů odmítne vrátit bezpečnostní kauci, ale přesto ji chcete získat, budete muset jít na soud. Druhý, pozdější akt o přijetí a převodu podepsaný oběma stranami bude důkazem, že jste splnili všechny povinnosti vyplývající ze smlouvy, takže vám je pronajímatel povinen vrátit zálohu.

Pamatujte, že smlouva může být ukončena brzy

Problémy mohou také nastat, pokud je smlouva ukončena v předstihu, protože jedna ze stran ji vážně porušila. Pokud jste například s sebou přivedli dalších pět lidí. Nebo pokud po odchodu majitele švábi a krysy najednou vylezli ze všech trhlin, o kterých vám nic neřekl, a pronajímatel odmítá tento problém odstranit. V těchto případech stojí za to se zaměřit na dva články občanského zákoníku: článek 451 „Změna a zánik smlouvy z důvodu významné změny okolností“ a článek 687 „Ukončení smlouvy o nájmu obytných prostor“.

Máte právo smlouvu kdykoli vypovědět písemně, když o tom majitel bytu upozornil do tří měsíců. Kromě toho, v některých případech, zákon vám umožní to udělat prostřednictvím soudů - například, pokud je místnost v nouzovém stavu. Pronajímatel má právo vypovědět smlouvu prostřednictvím soudu, pokud jste nepronajali nájem na dobu delší než dva měsíce s krátkodobým pronájmem (smlouva je kratší než jedenáct měsíců) a delší než šest měsíců s dlouhodobou smlouvou (smlouva platí déle než rok).

Obhajujte svá práva

V případě, že chcete smlouvu předčasně ukončit, může pronajímatel učinit tupou obranu a jednoduše odmítnout podstoupit tento postup. Pak budete muset jednat nezávisle, abyste se chránili před případnými nároky z jeho strany. Zašlete písemné oznámení pronajímateli, že ukončíte nájemní smlouvu na takovém a takovém základě z tohoto a takového data (po posledním zaplaceném období). V oznámení ho upozorněte, že pokud se v bytě neobjeví, jednoduše se přesunete a vložíte klíče do schránky. Toto je nutné zaslat doporučenou poštou s oznámením a přílohou. Poté si ponechte kopii oznámení spolu se všemi poštovními dokumenty - budou pro vás užitečné v případě soudu jako důkaz vašich kroků.

Pokud pronajímatel neodpověděl, vystavuje tak nebezpečí nepříznivých následků na sebe. Jednoduše řečeno, mlčení v tomto případě je znamením souhlasu. V určený den, po vyčištění apartmánu, vyjmutí věcí, zamknutí, odložení klíčů do poštovní schránky a tichém odchodu. Všechny papíry - nájemní smlouva, kopie oznámení zaslaného Vámi s poštovními dokumenty - uchovávejte po dobu tří let od nynějška, v případě, že se pronajímatel náhle rozhodne účtovat vám zbývající část období. Promlčecí lhůta je tři roky.

Fotky:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com